BULGARIAN PROPERTIES изготвиха анализ на развитието на пазара на жилищните имоти за първото десетилетие от новия век.

"Бяхме свидетели на едно много динамично за имотния сектор в България десетилетие, което донесе драстично нарастване на цените и обемите от сделки, както и активността в строителството, последвано от рязък спад през последните 2 години", обобщават от агенцията.

За периода 2000-2008 г. цените на апартаментите непрекъснато нарастваха, като пикът беше достигнат през 3-тото тримесечие на 2008 г., след което последва рязък спад в обемите на сделките, последван от спад в цените на имотите през следващите 2 години.

Най-високи цените на апартаментите бяха достигнати в София и Варна, като във Варна спадът беше по-плавен, но към момента цените на кв.м. в двата най-големи града в България са почти еднакви - средната цена на кв.м. за 2010 г. в София (1568.81) е само с 11 лв. по-ниска от тази във Варна - 1579.03 лв.

Натрупаният номинален спад в цените на имотите от пиковите им стойности през 3-тото тримесечие на 2008 г. до последното тримесечие на 2010 г. 33.31% средно за страната, като за София този процент е 36.6%.

За периода 2000 - 2010 г. средните цени на апартаментите в страната са отбелязали номинален ръст от 201.66% за последните 10 години. Средногодишно нарастване на цените на апартаментите в страната за изминалите 10 години е 11.65%, което показва, че дори и след големия спад в цените от последните 2 години, инвестицията в жилищен имот в дългосрочен план е стабилна инвестиция.

Лидер по ръст на цените сред най-големите градове в страната е Варна - 237.52%, София е с ръст под средния за страната - 171.13%. Средногодишното нарастване на цените на апартаментите в София и Варна е 10.48% и 12.95% съответно.

С най-голям ръст на цените за последните 10 г. са следните градове Силистра - 330.94%, Търговище - 310.48%, Кърджали - 309.28%

Обяснение за огромния ръст в тези градове трябва да се търси в това, че цените на имотите там са с много по-ниска база през 2000 г. - от около 150 лв. на кв.м. и през следващите години те компенсират с по-голямо нарастване, за да догонят общите ценови нива в страната.

Реалният ръст на цените на апартаментите общо за страната с оглед на инфлацията е 68.76% за периода 2000 - 2010 г. Най-голям реален ръст има във Варна - 88.83%, а за София ръстът е 51.68%. Натрупаният реален спад на цените след отчитане на инфлация от пика през 3-тото тримесечие на 2008 г. до последното тримесечие на 2010 г. е 36.6% средно за страната, а за София - 39.7%.

Най-силен ръст на цените е имало през 2004г.

От нулев ръст в началото на десетилетието (и дори спад в реално изражение след отчитане на инфлацията) от 2003 г. започва двуцифрен ръст на цените на годишна база, който достига най-висока стойност през 2004 г. - 47.48% номинално и 38.94% след отчитане на инфлацията. През 2005 г. ръстът продължава да бъде значителен, а през 2006 г. се забавя до 14.7% номинално и 6.78% след инфлация.

Т.е. през 2006 г. имаме забавяне на растежа на цените на апартаментите (растежът все още е положителен, но е с по-бавни темпове от предходните 2 години).

Следват 2007 и 2008 г., в които номиналният ръст на цените се връща до нива от над 20% - 28.91% и 24.95% съответно за 2007 и 2008 г. През 2008 г. инфлацията измерена с ХИПЦ е доста висока (11.95%) и реалният ръст на цените всъщност е само 11.61%.

Следват 2 години на спад - с около 22% и 10% номинално за 2009 и 2010 г. съответно.

Най-бързо през 2009 г. на низходящите пазарни тенденции реагираха цените на апартаментите в София, докато цените във Варна и Бургас тогава спаднаха с над 10 процентни пункта по-малко от тези в София.

След това обаче през 2010 г. цените в София се стабилизираха и спаднаха на годишна база с 10.11%, а цените във Варна и Бургас - с 13.06% и 18.76% съответно. Това показва, че пазарът на имоти в София е много по-гъвкав и зрял и задава тенденциите, които после следват в другите градове с известно закъснение.

Най-много жилища са продадени през 2007г.

Обемите от продажби са изключително важен индикатор за тенденциите на имотния пазар, който дава ранни сигнали за предстоящо отслабване или засилване на пазара, а от там и на цените на имотите.

Най-много продажби са реализирани през 2007 г., след което обемите от продажби през 2008 г. спадат с 5.34% спрямо пика през 2007; през 2009 г. спадът на годишна база е 37.16%, а през 2010 г. спадът в реализираните продажби в областните градове се забавя до -7.15%. Натрупаният спад в обемите на продажбите в областните градове спрямо пика през 2007 г. е 45%.

Спадът на разрешителните за строеж от пика е с 56%

Пикът в броя на издадените разрешителни за жилищни сгради е бил през 2007 г. (както и обема на продажбите), след което броят на разрешителните за строеж на жилищни сгради намалява. Спадът от пиковите стойности през 2007 до 2010 г. е 56%. Спадът продължава и през 2010 г., когато са издадени 4891 разрешителни за жилищни сгради - с 23.91% по-малко от 2009 г., като този обем е почти двойно по-малък от нивата през 2005 г. На база на този индикатор негативните тенденции на пазара на недвижими имоти в България все още продължават.

Жилищата в градовете са нараснали с 3.94%

Данните на НСИ за жилищния фонд в страната сочат, че жилищата общо за страната са нараснали с 2.26% за периода 2004 - 2009 г. вкл. Жилищата в градовете са нараснали с 3.94%, а в селата са спаднали с 0.56%.

Нарастването на жилищния фонд в столицата София е 2.59%. Най-голямо нарастване има в градовете от област Бургас (най-голямото и интензивно застрояване в страната по време на бума) - 24.49% и в самия град Бургас - 12.92%. Втори се нареждат градовете от област Варна - ръст от 9.54%. За гр. Варна този ръст е 7.72%. Други места с по-висок ръст на жилищния фонд от средния са: градовете в област Велико Търново (4.39%), Русе (5.91%), Пловдив (3.63%), Благоевград (3.82%).