За тенденциите на пазара за недвижими имоти, за тенденциите в цените, за предпочитаните локации и видове жилища Агенция „Фокус” разговаря с управляващия съдружник в „Хоум фор Ю” Иван Горанов.

Фокус: Какви тенденции се наблюдават на пазара за недвижими имоти през първите месеци на 2010 година – по отношение на търсенето и ценовите оферти?

Иван Горанов: В сравнение с 2009 година, първите месеци на 2010 година се характеризират със сравнително по-малък брой сделки, заради икономическата обстановка не само в страната, но и в света. Активното отсъствие на банките от пазара за недвижими имоти е един от основните фактори, които предразполагат за този намален брой сделки. Основната част от желаещите да закупят имот разчитат на сериозна банкова подкрепа - било за своя бизнес, било за жилище. Нестабилната икономическа обстановка създава чисто психологически ефект върху желаещите да придобият имоти, тъй като те малко или много се притесняват за своя бизнес или работа, ако говорим за покупката на жилище. Това е една психологическа бариера да направят такава стъпка, защото имат несигурност за бъдещото си развитие. При една част от клиентите това води до колебливост и изчакване каква ще бъде тенденцията през следващите 6 месеца. Последните прогнози, които дават водещи икономисти не само в Европа, но и в България са, че ще има стабилизиране на финансовия пазар и това ще доведе до стабилизиране на недвижимите имоти. За да не бъдем толкова черногледи, има хора, които се възползват от тази изгодна обстановка. На пазара се появяват много имоти, които до този момент не са били предлагани. Появяват се и много имоти, които са на атрактивни цени. Хората, които имат свеж финансов ресурс и разчитат на този момент, за да се реализират добри покупки, това е интересен момент.

Фокус: Има ли райони на столицата, които да са по-предпочитани от потребителите в сравнение с други? Как се развива пазарът на недвижими имоти в други населени места- например Пловдив, Варна, Русе?

Иван Горанов: Има предпочитани райони, в които цените се запазват сравнително стабилни. Това са „Лозенец”, „Изток”, например, където цените се балансираха и са в порядъка на 1200 евро за „Лозенец”. В „Изток” също има търсене. Там имотите са в по-висок ценови сегмент - от 1400-1500 евро на квадратен метър. Наистина излизат интересни предложения, които доскоро се предлагаха на цени от 2000 евро или изобщо отсъстваха от пазара. Южните райони като „Мотописта” или „Манастирски ливади” остават атрактивни. Специално бул. „България” държи една добра пазарна стойност. По бул.”България” офертите са от по 900-1000 или 1100 евро на квадрат в зависимост от имота. „Манастирски ливади” държат голям интерес. Оказва се, че южните райони остават предпочитани за София.
Има спад при продажбата на панелни жилища и при тяхната цена в зависимост от района. Например, за райони като „Младост” или „Люлин” цените се нормализираха и при тях интересът е малък, защото за подобни стойности могат да се закупят много по-добри локации.
В Пловдив нещата стоят малко по-тревожно от останалите градове. Там пазарът на имоти е подценен и там цените паднаха много. Има и по-малък брой сделки. Там хубави имоти могат да се намерят на нива от 600-700 евро на кв. метър.В Пловдив има и предложения от по 450-500 евро на квадратен метър. В Пловдив пазарът, в сравнение със София, Варна е с доста по-ниски стойности.
Във Варна и Бургаския регион очакваме едно активизиране на пазара, защото вече започват да пристигат туристите. Голяма част от тези туристи, главно руснаци в последните година или две, закупуват и недвижим имот. Така че сега започва активният сезон не само за хотелиерите, но и за брокерите на недвижими имоти.

Фокус: Какъв е профилът на хората, които търсят имот - по отношение на това, което се търси (готово жилище или на зелено), като квадратура на имотите, като местоположение?

Иван Горанов: През 2010 година се потвърждава тенденцията да се търсят имоти с влязло в сила разрешение за ползване, т.нар.Акт 16. Така, както преди няколко години модерно беше да се закупуват имоти на зелено заради нарастването на тяхната цена и стойност, сега купувачът залага на сигурност. Не само да е готова сградата, но да е въведена в експлоатация. През близките година и половина-две тази тенденция ще продължи. Купувачите ще търсят сигурност, че ще придобият нещо, което е готово за експлоатиране. Когато една сграда е готова и функционира, тогава може да се оценят всички нейни плюсове и минуси. Купувачите вече знаят как да подбират качествените продукти - не само като локация, но и като изпълнение, това са продукти, в които са вложени качествени материали и те са изпълнени добре. Тази конкурентна среда се формира агресивно заради финансовата криза и води до един плюс за крайния потребител, защото той може да види кои продукти са по-добри и сам, на базата на опита, който придобиха хората в последните години, да се направи избор, защото има богато предлагане.

Фокус: Какви са очакванията ви за поведението на банките?

Иван Горанов: Те започнаха да се включват на пазара за недвижими имоти, но не са така атрактивни, заради високия лихвен процент, който предлагат и заради завишените изисквания към своите клиенти по отношение на доходите и по отношение на процента на самоучастие. На този висок лихвен процент не е привлекателно купуването на имоти с кредит. Очаква се промяна и някои банки започнаха политика на снижаване на лихвения процент. Но това е далеч от желаните нива, за да може да се реализират голям брой сделки. Всичко зависи от политиката на съответните банки. Очакваме промяната да се случи след началото на септември-октомври. Моите прогнози са, че през последното тримесечие на годината ще имаме доста по-голямо раздвижване на банковия сектор.

Фокус: Какви са прогнозите ви за следващите месеци? Очаква ли се ново понижаване на цените на имотите?

Иван Горанов: Към този момент не бих казал, че имаме някакви индикации, че ще последва понижаване на цените. Може да има повишаване на цената на определени сегменти в недвижимите имоти. Но то и сега качествените продукти - като локация, като изпълнение, като архитектурен проект, като функционалности се отличават. В последните години се допуснаха много грешки и проекти, които не трябваше да се изпълняват по този начин. Тук идва ролята на естествения подбор и това е купувачът и клиентът, който ще казва тежката си дума. На много места виждаме изпълнени архитектурни безобразия, за което вина имат и главните архитекти на съответните райони. Например, вижте какво се случи с презастрояването на някои наши курорти, което доведе до отлив на туристи и на качествени туристи. В големите ни градове липсата на цялостна концепция доведе до изпълнението на много проекти, изпълнени на парче. Липсва единна композиционна идея за съответните райони, липсва и инфраструктурата.

Росица ГЕОРГИЕВА, Агенция „Фокус”